開業前に、この物件で合法民泊を開始して儲かるかどうかを考えると思います。どのように計算するか、以下にその計算方法を公開します。弊社で主な費用項目、売上を計算する方法を記載しますので、誰でも簡単に計算できます。
具体的には、以下の二点を行い、利益（利回り）を計算します。
- 売上を計算する
- 費用を計算する
1. 売上を計算する方法
まず、民泊収支計算表を使用して下さい。
簡易な民泊収支計算表のエクセルのテンプレートのダウンロード先はこちら
こちらのファイルで、売り上げを計算するのに必要な項目は、以下三点です。
- ゲスト一人当たりの単価
- 収容人数
- 稼働率
「ゲスト一人当たりの単価 × 収容人数 × 稼働率 × 30日 = 予想月間売上」 となります。
この中で、ゲスト一人当たりの単価と、稼働率は民泊物件が日本で5万件以上掲載されている、エアービーエヌビーのサイトを使って計算します。
具体的には以下の4ステップで行います。
- エアービーエヌビーのアカウントを作成する。
- 目当ての駅周辺の物件を検索する。
- なるべく候補の物件に似た見た目、立地の物件を探す。
- 稼働率や単価をチェックし、おおよその市場情報を得る。
例えば、京都の伏見稲荷駅周辺では、以下の画像から普通の家では宿泊2人で、おおよそ2泊3日6,000~8,000円+掃除代金程度、つまり、「2人部屋、合計9,000~10,000円くらいで2泊くらいが相場か？夏休み期間中の検索だから、9月の平日ならどうだ？」などと、色々条件を変えて検索すると、候補の物件の民泊運営時の単価と稼働率の概算を計算でき、大まかな売上の計算ができます。
売上を計算する上での注意点：
年間で、繁忙期と閑散期があります。候補の物件の売上を計算するには、繁忙期の売上はラッキーなボーナスとして計算し、閑散期が年中続くという前提で計算しましょう。
繁忙期は、年末年始、旧正月、桜シーズン、ゴールデンウィーク、7・8月の夏休み、紅葉、シルバーウィークなどがあります。
これらの頃は、売上が閑散期の1.5倍ほどになることも珍しくありません。しかし、これらの繁忙期の売り上げ増を計算に入れて収支計画を立案すると、あとで実際に運営した際、収支が苦しくなることが多いです。これらの時期の売り上げが予想より良い分は、「取らぬ狸の皮算用」と考えましょう。
2.費用を計算する方法
まず、民泊収支計算表を使用して下さい。
民泊収支計算表のエクセルのテンプレートのダウンロード先はこちら
こちらに必要な、費用項目があるので、これを使用し、費用の計算に漏れがないようにして下さい。
経験の無い方が自分で計算すると漏れやすい項目が、「マーケティング費用の売上の16%」です。Booking.comは、売り上げの12%の手数料を要求してきます。更に、クレジットカードでゲストに料金を請求する際は、Stripeの利用で実際は4%程度（別のストライプの記事）の手数料を考えておく必要があります。
